La lucha contra los abusos inmobiliarios en la CDMX

“Se destapó una cloaca”, dijo la Dra. Claudia Sheinbaum para referirse a las investigaciones de la Fiscalía de la CDMX en materia de presuntos actos de corrupción inmobliaria. La jefa de gobierno informó que se investiga una “red de presunta corrupción entre funcionarios públicos locales”, con especial énfasis en la alcaldía Benito Juárez.

¿Y Álvaro Obregón? ¿Y todas las demás alcaldías?

Hacemos un enérgico llamado a las autoridades a hacer cumplir las leyes y vigilar que los enormes intereses no aplasten a los ciudadanos y a nuestro patrimonio. Los intereses económicos privados de las inmobiliarias avanzan en detrimento de los territorios y las comunidades de nuestra ciudad y del país entero.

Los propietarios y residentes de las colonias afectadas por este mega proyecto, no queremos Zitaria, por los daños evidentes que generará a la movilidad, al medio ambiente, a la disponibilidad de agua y drenaje, al aumento de inseguridad y de riesgos por las características de la zona.

Lo mismo pueden decir muchos ciudadanos en otras alcaldías (estadio azteca, Mítikah) y en otros estados.

Llamamos con urgencia a toda la ciudadanía, a unirnos a este Movimiento Nacional en Defensa de los Territorios Urbanos que nos proteja de las injusticias, desigualdad, corrupción y desplazamientos que generan la avaricia de unos pocos, y que afectan a miles de personas en un silencioso pero casi inevitable “tsunami inmobiliario”. La ley está de nuestro lado, ¿estarán también las instituciones del gobierno y los funcionarios públicos que juraron hacer cumplirlas?

Principales ilegalidades e irregularidades detectadas en el proyecto Zitaria

Nos oponemos a Zitaria con hechos concretos, que muestran indicios claros de ilegalidades y de posibles actos de corrupción o de negligencia de autoridades. Prácticamente todos los documentos oficiales que les han otorgado no tienen sustento legal o sencillamente contravienen las Leyes.

  1. Los interesados en este mega desarrollo Zitaria, han utilizado el número 810 de avenida Santa Lucía para subdividir, fusionar y construir ilegalmente en el terreno, y para hacer uso de la 1ª cerrada de Santa Lucía a su conveniencia. Aún ahora ese número oficial lo tienen diferentes predios de ese terreno.
  2. Obtuvieron en 2004 de manera ilegal una licencia de construcción para una gasolinera que ya estaba construida y operando desde principios de los años 70s. Con esta licencia ilegal pretenden construir Zitaria como ampliación de obra. Presentan a las autoridades, y es aceptada, una ampliación de obras para construir Zitaria, basados en una licencia de construcción de 2004 de una gasolinera, que fue obtenida ilegalmente porque todos los colonos sabemos que la gasolinera fue construida y operó para PEMEX desde principios de los años setentas. Las autoridades de ahora parece que tampoco han notado que en el predio están muchas construcciones sin licencia de construcción y no se habla de ellas en ningún documento aunque ahí se realicen las consultas vecinales.
  3. Plaza las Rosas y las demás edificaciones del terreno fueron construidas, amparados en esa licencia ilegal, violando el uso de suelo de la época que era exclusivamente habitacional y sin ninguna licencia de construcción. Aparentemente las autoridades nunca se dieron cuenta de estas construcciones de casi 5 mil metros cuadrados. Aún ahora, de los mismos dueños, la construcción de oficinas que tiene el número 38 de la 1ª cerrada de Santa Lucía, viola el uso de suelo vigente que es Centro de Barrio 2 niveles. Por casi dos décadas, estas construcciones ilegales han afectado a las unidades habitaciones que ingresan y salen por esta cerrada y ninguna autoridad ha hecho nada. Como tampoco por el ingreso permanente de maquinaria pesada que guardan en uno de los terrenos.
  4. Para la fusión de los predios, para hacer Zitaria, obtuvieron alineamientos y números oficiales para cuatro predios por la 2ª cerrada de Santa Lucía, dos por la 1ª cerrada de Santa Lucía y uno más por la privada de Santa Lucía. Esto parece irregular porque las dos cerradas todo indica que son servidumbres de paso (derechos de paso) para las unidades y la privada nunca ha sido vía pública e históricamente ha sido parte de ese terreno y no tiene acceso público. Tampoco se cumplió en la fusión con articulo 7 fracción XVIII de la Ley de Desarrollo Urbano que establece “El Procedimiento de Publicitación Vecinal es un requisito indispensable para la procedencia del registro de manifestación de construcción tipo B o C, así como para la expedición de permisos o licencias referentes a cambios de uso de suelo, fusiones, subdivisiones, transferencias de potencialidad, afectaciones y restricciones de construcción, edificación, modificación, ampliación, reparación, demolición de construcciones y demás medidas que establezca esta Ley […]”
  5. La mecánica de suelos que presentaron los desarrolladores, para una zona de riesgos, para obtener dictámenes positivos de las autoridades, no tiene validez para este proyecto ni para el terreno en donde pretende realizarse. La fecha de esta mecánica es previa a la autorización de fusión y a la escritura pública correspondiente, así como a cualquier alineamiento y número oficial otorgado al predio fusionado. Todos los documentos oficiales obtenidos con esta mecánica son nulos de pleno derecho. La autoridad debe sancionar a quienes entregaron documentos amañadas, porque nosotros lo hicimos de su conocimiento.
  6. La SEDUVI ha otorgado dos polígonos de actuación (aprobación de una obra específica en un terreno determinado) para el proyecto Zitaria, lo cual parece ilegal o al menos irregular, sobre todo por lo que contienen:
  • El primero, SEDUVI/CGDU/D-POL/088/2018, se los otorgaron el 9 de octubre de 2018, apenas poco más de 30 días naturales de la fecha de la escritura, lo cual resulta extraño. En este dictamen les dan el uso de suelo “H4/M/30/M”, fundados en la norma de vialidad para “Calzada del Olivar de los Padres y Av. Toluca, tramo M-L”, la cual nunca fue aplicable al predio. Además ponen un código postal que no corresponde al predio y no incluyen como aplicable la norma general de operación 3 y dan por hecho la permanencia de la gasolinera. No verificaron los predios fusionados, cuando muchos de ellos aún ahora no aparecen el catastro y sólo se quedaron con los alineamientos y números oficiales obtenidos poco tiempo antes sobre calles que no parecen ser vías públicas.
  • El segundo, que presentaron para el dictamen del impacto urbano, SEDUVI/CGDU/D-POL/013/2020, del 8 de septiembre de 2020, corrigieron la norma de vialidad aplicable, corrigieron el código postal, pero sigue reconociendo a la gasolinera, sin aplicar la norma general de operación 3, y sin hacer referencia al anterior polígono ni a los antecedentes.
  1. SACMEX también ha otorgado dos documentos de factibilidad POSITIVA para agua y drenaje que no parecen estar adecuadamente sustentados.
  • El primero, publicado para la consulta vecinal, SACMEX/1999/18, que no es aplicable al proyecto porque se solicitó sólo para 146 departamentos, sin incluir plaza comercial ni área de comercio ni los 296 departamentos actuales.
  • El segundo, GCDMX-SEDEMA-SACMEX-SG-DGSU-DVCA-14882/DGSU/2021, del 1 de septiembre de 2021, emitido por la Dirección de Verificaciones en Alcaldías, del que sólo tenemos referencia por el Dictamen de Impacto Urbano, que ya incluye el proyecto actual.
  • Los dos, sólo hablan de “factibilidad técnica”, y nunca hablan de incremento de agua a la zona o de mejoras en el sistema de drenaje. Las obras que les piden son exclusivamente para dotarles el servicio, aunque los desarrolladores se las venden a los colonos como obras de mitigación. El programa delegacional vigente establece que el estudio de impacto urbano para este tipo de proyectos debe considera no sólo la factibilidad técnica, sino también la disponibilidad para dotar de agua al proyecto en volumen y presión y la disponibilidad del drenaje para aceptar las descargas.
  • En todo caso, no sabemos con qué documentos solicitaron esta factibilidad.

Es claro que en la zona muchas colonias sufren de falta de agua, y que el drenaje ya es insuficiente.

  1. Dictamen positivo de movilidad, que no se nos ha presentado y que desconocemos cómo y cuándo se hizo y que incluyó. Contradice los diagnósticos del programa delegacional y de otros documentos oficiales.
  • De acuerdo a la ley debieron hacerlo al menos por dos semanas consecutivas. No hay evidencia de ello.
  • De acuerdo a la ley debieron incluir todas las calles circundantes, considerar el tipo de vehículos que circulan y que circularían con el proyecto, escuelas, centros de abasto, etc. Todo parece indicar que no incluyeron nada de esto.
  • En la consulta vecinal dijeron verbalmente que lo hicieron un día y que se hacen 20 minutos del mercado del olivar a Alta Tensión, lo cual sabemos que no es posible.
  1. Dictamen Negativo de Riesgos. Este dictamen no se nos ha mostrado ni se nos ha nombrado en ninguna parte. Supimos de él por referencias en el dictamen de Impacto Urbano.
  • Parece haber sido más riguroso porque señala que los datos presentados en el estudio de la desarrolladora no coincidían con los oficiales y que no subsanaron las observaciones que se les hicieron sobre todo sobre la gasolinera.
  1. Dictamen de impacto urbano, está viciado de origen debe ser declarado nulo.
  • Se basó en documentos que no son aplicables al proyecto:
  • Mecánica de suelos realizada antes de la fusión de los predios.
  • Ampliación de obras con una licencia obtenida ilegalmente para construir una gasolinera que ya estaba construida.
  • Le dan validez a un polígono de actuación cuando existe uno previo irregular que otorgó la misma SEDUVI.
  • Todo indica que el estudio presentado no tiene rigor porque no puede diferenciar entre espacios públicos y privados.
  • El dictamen se quedó sin medidas de mitigación porque las que proponen ya están realizadas.
  • Está manipulado el radio de impacto del proyecto porque no incluyen colonias directamente afectadas y colindantes como Colinas del Sur, Piloto, Corpus, Presidentes, y mucho menos el pueblo de Santa Lucía, que es originario y requeriría de una consulta indígena vinculante. Incluyen colonias que no participan de la dinámica de la zona.
  1. Consulta Vecinal viciada de origen, viola los principios de máxima publicidad, transparencia y legalidad. Debe ser improcedente
  • Publican documentos, incompletos, alterados o no aplicables al proyecto. Ocultan documentos y realizan consultas sin enseñarlos, sólo verbal (mecánica de suelos, dictamen negativo de riesgos, dictamen de movilidad).
  • Se manipuló el radio de colonias consultadas.
  • Pretenden realizar una segunda etapa en donde pretenden medir la percepción ciudadana sobre temas, cuando no se trata de percepción sino de hechos demostrables que les hemos hecho saber a las autoridades por escrito.
  • Pretenden consultar el tema medioambiental solo considerando la barranca de Mixcoac, sin considerar que las únicas áreas verdes y recreativas son los parques que se encuentran en la unidades habitacionales colindantes que sufrirán daños irreversibles.
  1. Dictamen de impacto ambiental. Aparentemente este dictamen no se ha emitido, sólo sabemos por el estudio de impacto urbano, que cuentan con un Resolución Administrativa mediante oficio SEDEMA/DGRA/DEIA/014573/2018, del 15 de noviembre de 2018,del cual desconocemos su contenido.
  2. CAMBIO DE NOMENCLATURA EN LA ZONA. DESCONOCEMOS CUANDO SE HIZO Y POR QUÉ SE HIZO.
  • A las unidades Cañadas del Olivar y UPEZ, así como al terreno donde pretende hacerse ZITARIA y otras manzanas que siempre fueron Colonia Olivar de los Padres 1ª sección, las volvieron, sin consulta a los ciudadanos y sin informarles, Colonia Hogar y Redención.
  • A la Unidad Batallón de San Patricio que era considerada una Colonia y a los demás predios de avenida del Rosal hasta Alta Tensión que eran Colonia Molino de Rosas, las incorporaron como parte de la colonia Olivar del Conde 1ª sección.
  • Hemos hecho los reclamos a las autoridades y hasta ahora no hemos obtenido respuesta alguna.
  • Resulta sospechoso que se hayan hecho estos cambios a espaldas de los colonos, justo cuando empezaron con el proyecto Zitaria.

Investigaciones periodísticas

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